受け継いだ土地が不良資産となる恐怖
たまたま相続した土地がある、かなり以前に買っておいた土地がある・・・・・この土地をうまく利用して収益の上がる土地にできないか？
そう思われるお気持ち、良く分かります。
せっかく親が残してくれた財産だから・・・。
将来役に立つと思って若い時分に苦労して買った土地だから・・・・
その土地それぞれにこういった思い入れはもちろんありますよね。
日本人なら誰しも『土地』には思い入れがあるものです。
ちょっと立ち止まって考えてみましょう
ただ、ちょっと立ち止まって考えて下さい。
その土地をあなたに残してくれたのは、この土地を利用して「あなたに幸せになってなって欲しい」との思いからではないですか？
多分、「絶対にこの土地から離れるな！」とがんじがらめに相続したケースは少ないと思います。
また、ご自身で以前にその土地を買ったのも「将来、自分達家族が幸せになるため」に買ったのではありませんか？
不動産ラボは、同じような評価額の、一見同じような土地でも「収益を生む土地か？生まない土地か？」が分ります。 大して市場調査もせずに、ただただ持っている土地に「建物を建てるだけ」では、見た目はきれいに見えますが、資産とは言えません。
ただの「キレイな土地の上にキレイな建物が建っているだけ」です。観賞用の土地です。
持っている土地を売って資産を増やす・・・という選択肢
自己所有の土地があればアパート経営は安泰！？そんなことはありません。
土地・建物ともに新しく買ったほうが利益が上がるケースがあります。
- 土地・建物を新しく買ったAさん
- 土地（地下鉄駅徒歩5分、60坪）2,000万円
- 建物（1LDK8戸）4,000万円
- 合計（諸費用含まず）6,000万円
- 自己資金▲ 500万円
- ローン金額5,500万円
- 年間 家賃収入（駐車料込）540万円
- ローン返済（金利2.5% 20年返済）350万円
- 差引年間手取り額（諸経費控除前）190万円
- もともと持っている土地の上にアパートを建てたBさん
- 土地（バス停徒歩5分、60坪）0万円
- 建物（1LDK8戸）4,000万円
- 合計（諸費用含まず）4,000万円
- 自己資金▲ 500万円
- ローン金額3,500万円
- 年間 家賃収入（駐車料込）410万円
- ローン返済（金利2.5% 20年返済）220万円
- 差引年間手取り額（諸経費控除前）190万円
土地・建物ともに買ったAさんと元々地主さんのBさんでは 『年間収入が同じ』に！
アパート経営は地主さんが自分の土地の上にアパートを建てることだけだと思っていませんか？
このように元々ある土地にアパートを建てることは、よっぽど場所が良くないと家賃収入が低くなります。
立地が良くないと低い家賃しか取れませんし、立地がよければそれより高い家賃が取れます。従って現在土地を持っている方でも、その土地の立地の良し悪しを検討しなければなりません。場合によっては新たに土地を探して建てたほうが収益が上がりますし、そのほうが資産価値は高くなります。
ということは、地主じゃないあなた！普通のサラリーマンのあなたにもチャンスがあるのです！普通の人だからこそアパート経営が必要です。お金持ちじゃないからこそアパート経営という資産作りが必要です。地主じゃないからこそ地主となれるアパート経営が必要です。
10年後のAさん、Bさんは・・・
- Aさん
- アパート買っておいて良かったわ！
だってあと10年でローンが終わって地下鉄駅すぐそばの土地と毎月家賃収入が上がるアパートが自分のものになる。
それにこのローンを払っているのはボクじゃなくて実質的には入居者が家賃という形で払ってくれているからね！
今でもローン返済金よりも家賃収入の方が多いから、給料以外にボクのお小遣いが増えているワケ。
頭金に入れた500万円も既に回収したから、もう1棟アパート買おうかな。
- Bさん
- やっぱりアパート建てる時に立地条件を検討しないとダメだな。
土地があるからといって工務店の言いなりにアパートを建てたが全然入居者がつかないよ。
やっぱり利便性のいい地下鉄駅近辺のアパートに入居者がつくんだな。
あーあ、この近辺もお年寄りばかりになってしまったな。アパートが古くなったらあの土地は売って換金してしまおう！
でも売れるかな？この辺の土地はもともと高くないから・・
あーあ、地下鉄駅徒歩圏内の土地は値上がりしているっていうのに！
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